LA COSTRUZIONE DEL PIANO

PREMESSA

Il Piano Regolatore Generale, come lo strumento di pianificazione della città, utilizzato in Italia nel tardo dopoguerra, ha mostrato, definitivamente i propri limiti derivanti principalmente dal fatto che la programmazione dello sviluppo del territorio attraverso lo strumento dello zoning veniva calata dall’alto con schemi rigidi e verticistici. I vecchi P.R.G. ( la cui durata media si è aggirata intorno ai 20-25 anni) hanno ingessato la città ed il territorio non essendo, appunto, strumenti flessibili e, piuttosto che supportare e guidare lo sviluppo, lo hanno addirittura impedito. Il fallimento dell’urbanistica della città di Cupramontana, regolata dal vecchio P.R.G., è inoppugnabile poiché, mediamente, delle previsioni del Piano ne sono state realizzate solo una minima parte, intorno al 10 per cento. Quindi la considerazione generale alla base della Variante Generale del P.R.G. in oggetto, è il riconoscimento di una nuova fase urbanistica, tesa alla qualificazione e attuazione graduale delle già consistenti previsioni di P.R.G. vigente e delle sue varianti. Con il passaggio alle Regioni delle competenze in materia urbanistica alcune di esse hanno cercato di mettere mano a norme e strumenti innovativi ispirandosi alle esperienze di altri paesi ritenuti all’avanguardia nel campo della pianificazione; purtroppo la volontà di innovare si è limitata a modifiche formali e non sostanziali degli strumenti della pianificazione; permane ancora, anche nelle leggi più innovative, una sostanziale rigidità che impedisce la duttilità degli strumenti e non favorisce l’adattamento alle dinamiche economiche e sociali dei singoli territori che, oggi, subiscono mutamenti di necessità e bisogni in tempi molto brevi.

LE MOTIVAZIONI DI UNA VARIANTE GENERALE

Ciò che ha indotto l’Amministrazione Comunale di Cupramontana, a redigere una ulteriore variante al P.R.G., è stata la volontà di ridare opportunità di risveglio all’attività edilizia, quale possibile motore trainante di un settore produttivo da tempo stagnante, unitamente al desiderio di dare risposte ai cittadini, che, con insistenza, chiedevano di rendere disponibili le aree, già previste o alternative, e comunque con norme più snelle, dove poter edificare la propria casa, senza essere costretti a ”migrare” in Comuni limitrofi. Analizzando il piano precedente, emerge con chiarezza la metodologia progettuale utilizzata: il progettista, sicuramente con l’avvallo dell’Amministrazione, ha inserito nella cartografia un insieme di previsioni di sviluppo basate sostanzialmente sull’allargamento del perimetro costruito della città che, ancorché ben disegnato, denuncia, però, l’assenza di un confronto con le molteplici e specifiche vocazioni del territorio e la scarsa volontà di misurarsi con le aspettative della comunità locale. La controprova di quanto precedentemente affermato sta nel fatto che le previsioni del Piano sono state quasi completamente disattese e non hanno trovato attuazione. La prima conseguenza della mancata attuazione del Piano è stata, appunto, una totale stasi del settore edilizio; una tale situazione ha spinto, dopo 8 anni, l’attuale Amministrazione a mettere mano ad una nuova pianificazione tramite una Variante Generale che, partendo dalle vocazioni e peculiarità del territorio di Cupramontana e tenendo in particolare considerazione le aspettative della comunità, potesse privilegiare uno sviluppo “sussidiario” della città e dell’intero territorio comunale.

CARATTERISTICHE DEL TERRITORIO E DEL COSTRUITO

• La tavola delle “invarianti territoriali”

Nella fase iniziale della pianificazione, viene redatta la tavola delle “invarianti territoriali”, in cui sono indicate le vocazioni e le peculiarità dell’intero territorio comunale, insieme a tutti i vincoli a carattere paesaggistico dettati dal P.P.A.R. ed i vincoli a carattere idrogeologico dettati dal P.A.I.

• L’elenco delle Necessità

l’Amministrazione individua e, successivamente emana “l’elenco delle Necessità”, cioè gli obiettivi generali e particolari che ha deciso di conseguire attraverso l’attuazione del nuovo strumento urbanistico. “L’elenco delle Necessità” prevede le nuove opere finalizzate ad incrementare il livello dei servizi e delle infrastrutture del territorio.

• L’Avviso Pubblico

L’Amministrazione, attraverso i normali canali di comunicazione, pubblicizza il proprio “Elenco delle Necessità”, invitando, attraverso un avviso pubblico, tutti i soggetti fisici o giuridici, residenti e non sul territorio, a presentare proprie proposte da inserire nel nuovo Piano.

• La presentazione delle proposte

I soggetti fisici e giuridici presentano le proprie proposte che contengono la documentazione relativa alla disponibilità dell’area oggetto della proposta, il progetto preliminare, lo studio di fattibilità, la disponibilità finanziaria, l’offerta perequativa, la garanzia attuativa ed il relativo crono-programma.

• La selezione e accoglimento delle proposte

La valutazione e selezione delle proposte presentate è affidata ad una Commissione composta da membri esperti di pianificazione e legislazione urbanistica, terzi rispetto all’Amministrazione ed ai progettisti. La Commissione di esperti istituita, così istituita dall’Amministrazione Comunale seleziona le singole proposte da accogliere in base a criteri prestabiliti che, prioritariamente, devono tener conto dell’Interesse Pubblico, della qualità progettuale e della compatibilità della proposta con “LA TAVOLA DELLE INVARIANTI”.

• Adozione

Gli estensori del piano, a questo punto, recependo tutte le proposte, integrandole, ove carenti, e recependo i suggerimenti forniti dall’Amministrazione, completano la redazione della cartografia, delle N.T.A. e degli elaborati allegati di natura botanico-vegetazional geologica.

CONCLUSIONI

La nuova metodologia, attraverso un percorso trasparente, ha permesso di redigere uno strumento agile, flessibile, articolato, sostenibile e rispondente sia alle caratteristiche del territorio, che alle aspettative della comunità; inoltre la nuova metodologia sarà in grado di attirare sul territorio risorse finanziarie reali e concrete, sia presenti all’interno del territorio stesso che provenienti dall’esterno. Il Piano sarà, infine, un reale strumento immediatamente attuativo poiché, grazie ai meccanismi di selezione delle proposte (veri e propri progetti concreti) vedrà la realizzazione delle proprie previsioni in tempi certi e brevi.

LA COSTRUZIONE DEL PIANO

La prima fase, quella interlocutoria, della progettazione di uno strumento urbanistico complesso come una Variante Generale al Piano regolatore, è, senza alcun dubbio, la fase in cui i professionisti si confrontano ed ascoltano le indicazioni dell’Amministrazione rispetto allo previsioni di sviluppo del proprio territorio. Da questo confronto , è emersa, in maniera evidente, che la metodologia proposta dai progettisti ed accettata dagli Amministratori , si calava perfettamente alla realtà di Cupramontana, in quanto avrebbe permesso uno sviluppo reale oltreché sostenibile, suggerito da proposte concrete formulate dai cittadini, evitando di commettere l’errore di produrre uno strumento di pianificazione rigido, quale il precedente Piano le cui scelte progettuali erano state completamente disattese e le cui previsioni mai totalmente attuate. Citiamo solo un caso, che ci pare emblematico: è pervenuta all’ufficio tecnico comunale la richiesta di un cittadino, che chiedeva di rinunciare al potenziale edificatorio del proprio terreno (coltivato a vigna), trasformato in area edificabile dal precedente piano nel perseguire una logica di disegno del territorio che però non faceva i conti con la volontà dei cittadini in qualità di soggetti attuatori della trasformazione; allo stesso tempo, di contro, il Sindaco veniva più volte sollecitato per richieste di lotti edificabili dove poter costruire la propria casa, da altri cittadini. Verificata quindi la identità di vedute tra gli Amministratori ed i progettisti sulla metodologia da utilizzare per la progettazione del Piano regolatore, si è passati alla fase operativa vera e propria. E’ stata redatta la carta delle “Invarianti Territoriali” che è stata illustrata ai cittadini ed alla classe professionale (Geometri, Ingegneri ed Architetti, residenti nel territorio della Valle dell’ Esino) in una serie di pubbliche assemblee; durante le stesse sono state anche indicate le direttrici dello sviluppo urbano ed è stata illustrata, nei dettagli, la metodologia prescelta per portare a compimento la redazione della Variante Generale al Piano Regolatore. La cartografia delle Invarianti territoriali, che in un’unica tavola recepiva tutte le prescrizioni, i vincoli, i divieti, le tutele, le aree protette e quelle di salvaguardia che insistono sul territorio previste dalle norme, leggi, disposizioni e strumenti di pianificazioni redatti dagli Enti sovra ordinati (regione, provincia, sovrintendenze,etc.), è stata resa disponibile, su supporto digitale, per tutti i professionisti e i cittadini che volessero consultarla al fine di formulare più correttamente le proprie proposte e verificare, da subito, la compatibilità e la fattibilità del proprio progetto. Nell’ambito di ulteriori assemblee ed incontri “mirati” con le Associazioni e le Categorie è stato dapprima discusso, quindi redatto dall’Amministrazione “l’Elenco delle Necessità” cioè delle opere necessarie per lo sviluppo del proprio territorio. Dopo aver dato adeguata pubblicità all’elenco delle necessità del Comune, è stato emanato l’avviso pubblico che invitava tutti i soggetti fisici e giuridici interessati a presentare le loro proposte, redatte secondo le indicazioni della nuova metodologia, e prevedeva anche i termini temporali per la presentazione.

A riprova dell’interesse e della fattiva partecipazione alle fasi ed incontri preliminari possiamo affermare, senza dubbio di smentita, che i cittadini hanno sempre animato il dibattito, parlando di pianificazione urbanistica e di sviluppo del territorio senza mai cadere nella contrapposizione di tipo ideologico e/o politico. Una volta emanato l’avviso sono state presentate, nei termini, le proposte dei cittadini che sono state compilate secondo il vademecum distribuito ai professionisti. Dopo anni di stagnazione, a fronte della possibilità di partecipare e scegliere attivamente, sono state presentate un considerevole numero di proposte. Si è provveduto alla nomina della Commissione di valutazione composta da 3 professionisti esperti in pianificazione e legislazione urbanistica e da due professionisti del territorio di Cupramontana, per selezionare le proposte presentate. La Commissione ha dato alcune indicazioni che i progettisti del piano hanno, successivamente, recepito per la redazione delle tavole specifiche. La Commissione ha accolto tutte le proposte relative a nuove zone di espansione, suggerendo, in alcuni casi piccoli adeguamenti quanto all’entità dell’offerta perequativa a favore dell’Amministrazione; sostanzialmente, quindi, tutte le proposte sono state ritenute congrue. A questo punto si è fatta una ulteriore assemblea pubblica aperta a tutti i cittadini, dove è stata presentata la Variante Generale al Piano Regolatore del Comune di Cupramontana, prima di procedere con le fasi di adozione in consiglio comunale, a testimoniare che il piano nasce certamente dalla volontà dell’amministrazione in essere, certamente dalla capacità professionale dei professionisti incaricati, ma non senza il contributo indispensabile dei cittadini, lo ribadiamo, veri attori delle trasformazioni del territorio.

LE FINALITA’ DEL PIANO

Il primo, e più importante, obiettivo che questo progetto di trasformazione del territorio vuole raggiungere, è certamente quello di riattivare uno sviluppo che negli ultimi anni è rimasto completamente fermo anche se erano molti i segnali che indicavano una grande appetibilità ed interesse per il territorio di Cupramontana. Come accennato precedentemente l’immobilismo non era il frutto di una carenza di domanda ma, piuttosto, di una errata previsione normativa e pianificatoria. La quantità e la sostanza delle proposte presentate, quindi gli studi di fattibilità ad esse sottese, lasciano intendere, infatti, che il territorio è di pregio e che la richiesta di case è reale. Tutte le proposte offrono la “perequazione”, da destinarsi alla realizzazione di opere per la collettività, così come prevedeva la nuova metodologia. Un ulteriore aspetto va necessariamente considerato per comprendere e giustificare appieno lo sviluppo abitativo previsto; i Piani urbanistici dei comuni limitrofi alla località Ponte Magno prevedono un fortissimo sviluppo artigianale-produttivo di quella porzione di territorio pianeggiante che sostanzialmente confina con la superstrada Ancona-Roma, e, quindi, la localizzazione dell’insediamento misto residenziale direzionale e commerciale (C3-I e C3-II) a Ponte Magno, oltre all'ampliamento della lottizzazione “Ulivi” C2-IX, sarà sussidiaria a quelle previsioni di sviluppo e soddisferà naturalmente l’esigenza di residenze per questo futuro polo produttivo esteso oltre 1.500.000mq.

E’ inoltre facilmente prevedibile che, anche dalle città vicine di media dimensione, già densamente sature , (come Jesi , Serra S. Quirico, Mergo, Castelbellino, Castelplanio, etc..), si verificherà una immigrazione verso il territorio di Cupramontana, facilmente raggiungibile attraverso la superstrada e che offre un miglior livello di qualità di vita, e, soprattutto, costi minori per l’acquisto di terreni e/o case. Un migliore livello complessivo di qualità di vita, è un ulteriore obiettivo che questo piano si prefigge di raggiungere per tutti i residenti presenti e futuri nel Comune di Cupramontana.

Le proposte presentate ed accolte, infatti, non suggeriscono la realizzazione di condomini, ma di una tipologia edilizia diffusa con aggregazioni in linea, di edifici bi-familiari, o addirittura con case singole. Tutto ciò, unito ad un costo ancora sostenibile, in un territorio integro e salvaguardato, consentirà di produrre un buon livello di qualità di vita, e permetterà anche una migliore integrazione sociale. L’ultimo aspetto relativo alle finalità che questo piano si è prefigurate, riguarda un aspetto tecnico che contraddistingue il Comune di Cupramontana. Oggi i dati ISTAT pongono Cupramontana di poche unità sotto i 5.000 abitanti. Ora uno sviluppo che facesse passare il Comune da poco meno a poco più di 5.000 abitanti, renderebbe la gestione della cosa pubblica certamente più disagevole e complessa, poiché oltre le 5000 unità cambierebbero in modo sostanziale le norme che regolano la gestione amministrativa ed economica del Comune. Anche per questo motivo, la metodologia affrontata per questa Variante Generale ci pare assolutamente corretta, in quanto la partecipazione dei cittadini impone una corretta lettura dei flussi di spostamento che i cuprensi hanno effettuato in questi anni. Le giovani coppie, si sono spostate nei comuni limitrofi, alla ricerca di quella offerta edilizia che non trovavano nel proprio territorio, questo piano intende invertire questo trend, ovvero proporre una offerta abitativa di largo spettro, in maniera tale sia di evitare il deflusso verso i comuni limitrofi, ma addirittura per attirare nuovi segmenti di popolazione che si possono insediare a Cupramontana. Questo aspetto, soprattutto per la località di Ponte Magno, sarà a garanzia di un passaggio oltre i 5.000 abitanti, sostanziale, in maniera tale da ammortizzare il passaggio con una cospicua quota di cittadini e non con poche unità.

Infine, riguardo la stesura delle N.T.A., si è perseguito l’obiettivo della massima chiarezza, cercando di eliminare completamente la discrezionalità interpretativa, ma soprattutto hanno perseguito la massima semplificazione possibile a vantaggio nei riguardi dei proprietari delle aree e a vantaggio dei professionisti, che dovrà utilizzare questo strumento, sia degli Uffici della Pubblica Amministrazione, che dovranno controllare la sua corretta applicazione.

LA VIABILITA’

La viabilità di progetto proposta nella Variante Generale al P.R.G., prevede: -Interventi puntuali che tendono a migliorare l’andamento di tracciati stradali troppo stretti o troppo tortuosi, in modo tale da migliorare la sicurezza e la visibilità, addolcendo, quando possibile, le curve pericolose. È questo il caso della strada provinciale nel tratto tra Colle Elisa e la Ex-Fornace di mattoni dove è possibile addolcire la successione di curve molto accentuate per migliorare la visibilità e la percorrenza ed anche il tratto a tornanti, con nuovo innesto da Viale Marche su Via San Bartolomeo posto superiormente al campo di baseball. -Ricucitura di tracciati stradali di previsione dei precedenti Piani che sono stati parzialmente realizzati con il prolungamento di Via Fontecarta dal campo di calcio fino alla intersezione con Via M. Ridolfi, in modo da poter usufruire compiutamente di opere già realizzate e riconnettere brani di tessuto urbano esterni al centro storico, ciò anche nella previsione di sviluppo delle aree circostanti la fonte etrusca. -Previsione di nuovo svincolo attraverso l’inserimento di rotatoria che permetta un deflusso più organico del traffico in località Ponte Magno in prossimità delle aree di nuova espansione a carattere residenziale-commerciale e direzionale, dove si prevede, un flusso viario molto più consistente. -Individuazione di percorsi ciclo-pedonali che possano integrare il centro di Cupramontana con le zone limitrofe e in particolar modo delle vie attorno alla Fonte Etrusca, per salvaguardare questo importantissimo monumento storico-architettonico, conservando il più possibile i tracciati stradali, per quanto riguarda la sezione stradale, la forma ed i materiali.

LE ZONE RESIDENZIALI

Il piano urbanistico si caratterizza per il suo aspetto generale di rilettura dei tessuti urbani esistenti, della mobilità interna al capoluogo, dei patrimoni culturali ed ambientali riscoperti. Rimandando alla specifica normativa vigente per le zone omogenee “A” (centro storico di Cupramontanta con delibera del C.C. n°27 del 25/01/1982 e Poggio Cupro con delibera del C.C. n°52 del 11/05/1983), la normativa per le zone “B” e C” può svilupparsi in tutte le sue

opportunità, con i relativi agganci al Regolamento Edilizio Comunale, alla fine di avere una sorta di testo unico che dovrebbe offrire migliori condizioni di organizzazione e gestione della Variante al piano stessa. La logica di attuazione e la normativa della presente Variante sono diverse da quella precedente del 1999, e se rigorosamente attuate, dovrebbero trasformare in realtà, quelle astratte previsioni pianificatorie. Le caratteristiche generali del nuovo corpo normativo sono:

-aumento dei casi di attuazione diretta; -Introduzione di alcuni nuovi parametri quali l’indice di permeabilità dei suoli, indice di copertura, rapporti con i confini, con le strade, etc…, e, soprattutto, aver imposto regole per il reperimento di A.U.S. in zone “C”, assieme ad altri parametri fissati (altezza, distanze, piantumazioni), che contribuiranno a sviluppare una città piu’ ricca di spazi fruibili dai cittadini; -Maggiore possibilità di destinazioni d’uso compatibili con il tessuto urbanizzato;

LE ZONE PRODUTTIVE

Per quanto riguarda le zone produttive e terziarie di servizio (tecnico-distributive), la Variante Generale le suddivide in 3 categorie: D1 – Produttiva esistente di completamento, D2 – Produttiva di espansione, D3 – Produttiva mista di completamento.

Sull’ intero territorio comunale, sono state confermate a completamento, la maggior parte delle aree produttive esistenti sia nel Capoluogo che lungo il torrente l'Esinante in cui è prevista una modesta espansione territoriale per l'attività industriale già ivi insediata che nella località Ponte Magno, ormai pressoché satura. Viene invece prevista l’unica area di espansione nel capoluogo poiché essa si situa già tra due zone “D”, ricompattandole. Inoltre, come descritto al paragrafo precedente, una grande zona di espansione “D”, situata nel Capoluogo, è stata trasformata in zona di espansione residenziale “C” (precisamente nella C2-II), riducendo appunto la dimensione delle aree destinate a produzione in prossimità dei nuclei più densamente abitati del territorio comunale e posta sul crinale conformemente alle direttive del PTC.

LE ZONE AGRICOLE

Per quanto riguarda le zone agricole, al di là delle valutazioni e prescrizioni introdotte dal P.P.A.R., i caratteri generali sono rimasti quelli della normativa vigente, ma è stata completamente rivista la struttura della norma per una consultazione più agevole e sono stati rivisti gli indici edilizi in funzione di quelli previsti dalla proposta di legge regionale . In sostanza si ribadisce che interviene in zona agricola l’operatore agricolo a titolo principale, salvo casi eccezionali approvati direttamente dal Consiglio Comunale; che per i casi previsti di nuova costruzione o di demolizione con ricostruzione ci si deve attenere ad indirizzi progettuali ed architettonici inseriti nella normativa stessa, con lo scopo di ottenere un miglior inserimento ambientale e paesistico di nuovi edifici nell’ambiente rurale; che si facilita l’utilizzazione ed il recupero delle case vuote o non più utilizzate ai fini della conduzione del fondo, ad uso residenziale anche extra-agricolo. Inoltre, le zone agricole del comune di Cupramontanta sono particolarmente ricche di edifici ad interesse storico, architettonico e documentale: essi sono contraddistinti in cartografia con apposita numerazione a cui corrisponde una scheda di censimento che indica tutte le informazioni sul bene e la relativa normativa a cui sono sottoposti.

VERIFICA DEGLI STANDARDS

Cupramontana ha, secondo i dati ISTAT 2001, 4.736 abitanti, con una densità pari a 174, 20 abitanti per km², distribuiti in 2.464 abitazioni, di cui il 74,50% occupate da residenti; il 29% della popolazione abita nelle case sparse di cui il territorio di Cupramontana è particolarmente ricco.

Nell’allegato “I NUMERI DEL PIANO – VERIFICA DEGLI STANDARDS” sono calcolati, suddividendo i dati per le zone territoriali omogenee che compongono il piano, le superfici territoriali ed il calcolo degli abitanti teorici che portano alla verifica degli standard urbanistici applicati all’intero territorio, seguendo i criteri fissati dal D.M. n° 1444/68 e dall’art. 18 della L.R. n° 34/1992.

Per le Zone A, i dati sono stati forniti dall’ufficio anagrafe comunale, che ha dichiarato la residenza di 486 abitanti;

Per le aree di ricostruzione previa demolizione (B) o di nuova edificazione (C), il calcolo dell’ abitante teorico viene effettuato attribuendo ad ogni abitante insediabile, 120 mc di volume edificabile per destinazione d’uso residenziale e 80 mc di volume edificabile in caso di destinazione d’uso turistica o turistico-residenziale. Il calcolo della capacità insediativa nelle zone B si effettua attraverso il suo volume teorico totale, dato dalla superficie territoriale moltiplicata per l’indice di utilizzazione fondiaria ad essa applicata; questo dato è ben lontano dalla realtà, poiché il tessuto insediativo di Cupramontana è composto per lo più da edifici unifamiliari o bi-familiari che sviluppano un volume reale totale inferiore al volume teorico totale (basti solo pensare che il solo calcolo degli abitanti teorici delle zone B è pari a 7544, mentre la popolazione distribuita in tutto il comune è pari a 4.736 abitanti).

Nelle zone C il totale degli abitanti teorici, come evidenziato nelle schede di calcolo particolareggiate è pari a 1408 unità.

Per quanto riguardano gli standard urbanistici, il D.M. n°1444/68 specifica che per comuni con popolazione inferiore a 10.000 abitanti, la quantità minima da prevedere è pari a 12mq/ab, aumentata a 15mq/ab se le zone di espansione C sono limitrofe a zone archeologiche; detti valori sono stati incrementati dalla L.R. n° 34/1992 per un valore pari a 3mq/ab da destinare a verde pubblico, portando di conseguenza gli standard da 12 mq/ab a 15mq/ab per le zone di espansione e da 15mq/ab a 18 mq/ab per le zone di espansione limitrofe a zone archeologiche. Possiamo quindi accertare che per quanto riguarda le nuove zone di espansione la dotazione degli standard è verificata in essere ed i quantitativi sono di seguito specificati nelle rispettive schede allegate alla presente relazione.

Premesso questo, occorre fare una considerazione sul piano precedente: il dato sul rapporto standard/abitante teorico, del piano prima di questa Variante Generale, portava, a totale completamento del piano, a 6.140 abitanti teorici insediabili per un rapporto di 38,4 mq ad abitante. La previsione urbanistica del PRG, non ha attuato piani di sviluppo per circa 420 abitanti, che sono stati ricompresi (riconfermando le aree già previste) in questa Variante.

Sommando appunto tutti gli abitanti teorici delle zone “A”, “B”, “C”, portano il Comune di Cupramontana ad una popolazione teorica insediabile di 9437 abitanti, che hanno a disposizione 43,52 mq di standard per persona (vedi tabella “I NUMERI DEL PIANO – VERIFICA DEGLI STANDARDS”). Questo dato, che aumenta la situazione già positiva del piano in essere prima di questa variante, è reso possibile sostanzialmente dall’abbassamento degli indici di edificabilità delle zone B, avendo esse uno sviluppo territoriale molto vasto pari al 35% dell’intero territorio urbanizzato. Verificato quindi il rapporto fra gli standard e gli abitanti teorici insediabili,occorre fare una piccola precisazione sulla qualità degli standard, ponendo l’accento prioritariamente sulla dotazione di verde pubblico.

Questo aspetto qualifica la dotazione di standard, rendendoli più fruibili da parte della cittadinanza, (non basta che la somma dei mq sia adeguata al numero degli abitanti da insediare, ma occorre che i cittadini ne traggano effettivo beneficio) e più gestibili nel senso delle manutenzioni e delle attrezzature, da parte dell’amministrazione pubblica.